| 应把住宅用地当稀缺资源管理
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| 来源 : 中国国土资源报 发布日期：
2009-12-18 | |
近年来，高房价、高地价不断挑战民众的神经。对于造成这种局面的原因，学术界、媒体、政府部门间争得不可开交，但至今仍没有一个合理、权威的解释。
笔者认为，有限的住宅用地和住房作为资源被大小投资者投机、占有、垄断，是导致房价、地价不断高涨的最主要原因。而其背后，住宅用地和住房仅被当作资产来管理，盲目增加住宅用地和住房供应量，从而给一些投机者创造了机会。事实上，住宅用地和住房不光有资产的属性，也有资源的属性。当前，要遏制房价、地价不断高涨的势头，就得从重新认识住宅用地和住房的性质开始。可以说，分清住宅用地、住房的资源属性和资产属性，是调控房地产市场的根本。
首先，应当清醒地认识到，住宅用地和住房是宝贵的资源。我国人多地少，可以用来建设住宅的土地资源十分有限，在东部沿海等一些人口稠密的地方，可以用来建设住宅的土地更是少而又少。因此，住宅用地和耕地一样，在经济高速发展、民众对住房需求高涨的现今，也是十分宝贵的社会资源。既然住宅用地是有限的资源，那么在其上面建造的房屋，同样也是有限和宝贵的。投资者在有限的、绝对量小的资源面前，必然会呈现“不管价格有多高，一定要占有”的投机心理。这一点，是房价、地价屡创新高甚至“地王”频出的根本原因。
其次，住宅用地和住房仅被当作资产管理的局面需要改变。在城市建设用地相对稀缺的情况下，政府部门不仅要把住宅用地当作重要资产来管理，更要把其当作稀缺资源来管理。如果从资产管理的角度出发，目标就是实现资产效益最大化，一些地方政府就会把追求高地价、高房价下的政府收益作为主要目标之一。而从资源管理的角度出发，追求的则是最佳社会效益。显然，只有从资源角度出发，对住宅用地、住房资源进行公平合理，又讲求科学的配置，才能真正实现“居者有其屋”的社会目标。
再其次，要充分认识投资性和投机性购房对推高房价、地价所起的作用。事实证明，一旦有限的住宅用地和住房被一部分人投资后，那么它们很容易变成投机者牟取利益的工具。而此类投机行为，在人多地少的我国更为容易实现。可以看到，在我国一些人口稠密、经济较为发达的城市，由于住房需求十分旺盛，投资者通过占有房地产资源获得投机回报的欲望十分强烈，因而这些地方的地价、房价暴涨现象尤为突出。
需要指出的是，市场经济允许通过资产、资本获得收益，但如果利用住宅用地和住房等公共资源来获得收益，以及获取投机这些资源产生的增值，是很不公平的。我国是社会主义公有制国家，土地资源属于全民所有。如果一部分人以不公平的价格购买或投资超出自己应得部分的住宅用地、住房，那就是投机行为。其结果是，另一部分人将失去自己应得的社会公共资源。从公平的角度出发，占有多余房地产资源的人必须付出超额成本。
从以上可以得出结论，要遏制房价、地价非理性上涨，一是要把住宅用地和住房当作稀缺资源严格管理，科学、合理地配置；二是要采取有效措施，遏制投机性购房。这是防止一些人继续吹大房地产泡沫，保护经济发展持续、稳定的必然选择。
那么，当前，我国房地产市场的出路到底何在呢？
笔者认为，一是应并重管理房地产资产和资源。现阶段应对占用资源量大的高档别墅、大中户型以及占有二套住房资源以上的消费群体，增收资源成本费。收取的资源成本费用来加快建设保障性住房，实现均衡贫富。
其次，加快建立健全保障性住房、商品房两套管理体系，保障普通民众的基本住房需求。应把市面上的保障性住房和商品房比例颠倒过来，在实现普通民众基本住房需求的前提下，推行商品房市场化。当前应以“全国人均住房面积”甄别应当享受保障性住房的对象，而不应以“中低收入”作为甄别标准。凡低于全国人均标准的人，理当都是保障性住房的保障对象。
再者，要坚决制止囤地、闲置住房等行为。囤地和房屋空置都是对资源的浪费，应尽快明确土地闲置的概念，分清政府和开发建设单位在土地闲置中的责任；同时应建立快速查处机制，以期合理、珍惜利用稀缺的土地资源。
完全实现全体民众的住房需求仍需一个过程。只要采取科学、合理、公平的资源配置方法，人多地少的住房难题就一定能够破解。（姚大全）
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